Chính sách mới về căn hộ năm 2026: người mua, bán, cho thuê ở Vinhomes Ba Son cần biết gì?

Từ giữa năm 2024 tới nay, khung pháp lý về nhà ở và bất động sản thay đổi nhiều: ba luật lớn có hiệu lực, TP.HCM bỏ cấp quận, bảng giá đất mới, luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi. Bài viết tóm tắt những điểm ảnh hưởng trực tiếp tới người mua, bán và cho thuê căn hộ như Vinhomes Ba Son.

1. Thuế thu nhập cá nhân khi bán căn hộ: giữ mức 2%

Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 có hiệu lực từ 1/7/2026. Với chuyển nhượng bất động sản của cá nhân, thuế vẫn tính bằng 2% trên giá chuyển nhượng từng lần, áp dụng cho cả cá nhân cư trú và không cư trú.

• Phương án thu 20% trên phần chênh lệch hoặc tính thuế theo thời gian nắm giữ từng được Bộ Tài chính đề xuất khi soạn thảo nhưng không có trong luật được thông qua.
• Luật làm rõ thời điểm tính thuế: khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định hoặc khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
• Tiếp tục miễn thuế với chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho bất động sản giữa người thân thích như vợ – chồng, cha mẹ – con, anh chị em ruột…

Ví dụ: bán căn 2 phòng ngủ Vinhomes Ba Son giá 18 tỷ → thuế TNCN khoảng 360 triệu đồng. Bên nào nộp do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng, thông thường bên bán chịu.

2. Bảng giá đất mới TP.HCM từ 1/1/2026

HĐND TP.HCM ban hành Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND (26/12/2025) quy định bảng giá đất lần đầu áp dụng từ 1/1/2026, thống nhất cho toàn thành phố sau sáp nhập. Mức cao nhất khu vực trung tâm cũ là khoảng 687,2 triệu đồng/m² (Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi).

Với người mua căn hộ chung cư đã có sổ, bảng giá đất ít ảnh hưởng tới thuế 2% (tính trên giá chuyển nhượng). Bảng giá chủ yếu tác động tới tiền sử dụng đất khi cấp sổ, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường và các khoản lệ phí tính theo giá nhà nước.

3. Thuế cho thuê căn hộ: ngưỡng 500 triệu đồng/năm

Theo Luật Thuế TNCN 2025, Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT – cao hơn nhiều so với ngưỡng trước đây.

• Doanh thu vượt 500 triệu: thuế TNCN 5% tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng; thuế GTGT 5% theo hướng dẫn hiện hành.
• Có nhiều căn cho thuê: mức trừ 500 triệu áp dụng chung cho tổng doanh thu, không phải cho từng căn.
• Cho thuê nhà không bắt buộc đăng ký hộ kinh doanh.

Ví dụ: một căn 2 phòng ngủ Vinhomes Ba Son cho thuê 35 triệu/tháng = 420 triệu/năm → dưới ngưỡng, không phát sinh thuế. Một căn 3 phòng ngủ 55 triệu/tháng = 660 triệu/năm → vượt ngưỡng, cần kê khai. Xem giá thuê Vinhomes Ba Son để ước tính doanh thu.

4. Địa chỉ hành chính mới

Từ 1/7/2025, TP.HCM không còn cấp quận. Vinhomes Ba Son nay thuộc phường Sài Gòn (trước là phường Bến Nghé, Quận 1). Sổ hồng cấp trước đó ghi địa chỉ cũ vẫn có giá trị, không bắt buộc đổi sổ. Chi tiết tại địa chỉ mới Vinhomes Ba Son.

5. Ba luật nền tảng có hiệu lực từ 1/8/2024

Luật Đất đai 2024

• Bảng giá đất ban hành theo nguyên tắc thị trường, áp dụng từ 1/1/2026 và điều chỉnh khi cần.
• Từ 2026, thông tin thế chấp không còn ghi trực tiếp trên sổ mà tra cứu trên hệ thống dữ liệu đất đai – người mua cần kiểm tra tình trạng thế chấp qua văn phòng đăng ký đất đai hoặc công chứng.

Luật Nhà ở 2023

• Thời hạn sử dụng nhà chung cư xác định theo hồ sơ thiết kế và kiểm định; có cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư hết niên hạn (xem căn hộ sở hữu lâu dài và officetel).
• Người nước ngoài tiếp tục được sở hữu nhà ở tối đa 50 năm, có thể gia hạn, trong giới hạn 30% số căn mỗi tòa (xem hướng dẫn cho người nước ngoài).

Luật Kinh doanh bất động sản 2023

• Môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề và hoạt động qua sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp môi giới.
• Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô lớn phải thành lập doanh nghiệp; cá nhân bán, cho thuê căn hộ của mình quy mô nhỏ không thuộc diện này.
• Ghi nhận rõ hơn công trình văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ du lịch là loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.

Người mua căn hộ chuyển nhượng nên làm gì?

1. Kiểm tra sổ bản gốc, loại hình và thời hạn sử dụng (căn hộ hay officetel).
2. Tra cứu tình trạng thế chấp, ngăn chặn giao dịch tại văn phòng công chứng trước khi đặt cọc.
3. Ghi rõ trong hợp đồng bên nào chịu thuế TNCN 2%, lệ phí trước bạ 0,5%.
4. Thanh toán qua ngân hàng, giữ chứng từ.
5. Làm việc với môi giới có chứng chỉ hành nghề.

Quy trình đầy đủ tại thủ tục mua bán căn hộ chuyển nhượng.

Bài viết tổng hợp từ các văn bản và nguồn báo chí chính thống tới tháng 10/2026, mang tính tham khảo. Quy định có thể tiếp tục được hướng dẫn, sửa đổi; hãy đối chiếu văn bản gốc hoặc hỏi cơ quan thuế, công chứng khi giao dịch.

Cần hỗ trợ kiểm tra pháp lý, tính thuế phí cho một căn cụ thể ở Vinhomes Ba Son? Liên hệ Zalo 0945 496 651 hoặc để lại thông tin.